"계약 만료 전에 신규 세입자가 구해져 집을 뺄 날짜까지 잡았습니다. 문제는 제가 다음날 코로나 확진 판정을 받아 조금 미루게 되었는데 예비 세입자가 계약을 파기한 것입니다. 격리가 해지되면 계약 기간을 조금 넘기게 되어 그날이라도 집을 빼주겠다고 하니 집주인은 방역과 신규 세입자를 구하려면 최소 10일 이상 걸리니 그때까지는 돌려줄 수 없다고 합니다. 집을 빼준 상태에서도 보증금을 돌려주지 않는 게 말이 되나요?"

코로나 사태 이후 우리 생활 속에 미치는 영향이 너무나도 커졌습니다. 때문에 예상치 못한 상황이 벌어지곤 합니다. 이는 임대차 관계에서도 벌어질 수 있는 일입니다. 임대차 계약이 끝나 가는데 코로나 영향을 받아 세입자의 명도의무나 집주인의 전세금반환 의무가 늦어지는 경우가 대표적입니다.

오늘은 코로나 확진으로 제때 집을 비워주지 않은 세입자로 인해 집주인의 전세금반환이 늦어진다면 어떻게 대처해야 하는지에 대해 설명하도록 하겠습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 참고해 주시기 바랍니다.

계약갱신 거절 및 계약해지 사실을 먼저 확인해라

우선 임대차 관련 모든 절차가 그러하듯 계약이 유지되고 있는지 해제되었는지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 계약유지가 되고, 안되고에 따라 대처는 확연히 달라지기 때문입니다. 주택 임대차에서 계약갱신거절 및 계약해지 통보는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 통보해야 합니다.

만약 이 기간 동안 서로 계약 유지에 관해 별다른 언급이나 합의를 하지 않았다면 임대차 법률 규정에 따라 묵시적 계약 갱신으로 넘어가 계약이 연장됩니다.

코로나 확진이라도 집주인과 세입자는 동시이행관계

이사 가는날을 정했지만 코로나 확인으로 제때 집을 비우지 않았다면 건물주는 당연히 전세금반환을 하지 않을 겁니다. 세입자 입장에서는 본인 의도와는 상관없는 국가적 재해다 보니 난감하기만 할텐데요. 반면 집주인도 집을 빼주기로 한 날을 정한 상태에서 세입자가 코로나 확진으로 집을 빼주지 않으니 신규 세입자도 놓치고 전세금 반환도 할 의무가 없는 겁니다. 이를 법률에서는 동시이행관계라고 합니다.

코로나가 아니였다면 어땠을까?

만약 세입자가 코로나 확진이 아니였다면 어땠을까요? 세입자는 당연히 해당 날짜를 대비해 이사준비를 하고 집을 집주인에게 인도했을 겁니다. 하지만 종종 신규세입자를 못구했으니 돈을 못주겠다는 집주인이 있습니다. 하지만 앞서 언급한 동시이행관계는 특별한 사유가 없는한 지켜야 합니다.

즉 신규세입자를 못구했다는 것은 집주인 사정이지 기존 세입자 잘못이 아니라는 말입니다. 따라서 세입자가 명도의무를 지켰다면 집주인도 반드시 전세금반환 의무를 지켜야 합니다.

코로나 확진으로 전세금 반환이 늦어진 경우 어떻게?

그럼 다시 오늘의 주제로 돌아와 코로나 확진으로 세입자의 명도의무가 늦어진 상황에서는 어떻게 대처해야 할까요? 가장 좋은 방법은 집주인과 이사날짜를 설정하는 것입니다. 세입자가 고의로 명도의무를 지키지 않은 것도 아니고 이에 따라 집주인도 전세금반환 의무가 늦어진 것이니 완만한 합의가 필요합니다.

물론 법률 상으로는 세입자가 집을 빼는 즉시 집주인의 전세금반환 의무가 발생하지만 서로의 사정을 고려하는 게 좋다라는 뜻입니다. 이때 세입자 입장에서 주의해야 할 점은 임대차 계약이 해지된 상황에서도 해당 주택에 머문 기간동안의 월세와 세금은 납부하셔야 한다는 사실입니다.

기간 설정에도 불구하고 전세금반환이 늦어진다면?

서로의 사정을 고려해 이사날짜를 설정했지만 집주인이 제때 전세금반환을 하지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 이때는 소송을 제기할 수 밖에 없다는 내용과 보증금반환 지연에 따른 이자청구까지 할 수 있다는 내용증명을 보내셔야 합니다.

그런데도 집주인이 계속 버틴다면 집주인을 상대로 전세금반환소송 절차를 진행하셔야 합니다. 만약 집주인의 약속 이행을 기대하고 이사에 필요한 제반 비용까지 사용한 경우라면 이를 근거로 손해배상청구소송까지 진행할 수 있습니다.

법적 분쟁은 타이밍이 생명

글로만 보면 세입자가 어떻게 대처해야 하는지 쉽게 보일 수 있습니다. 하지만 주택 임대차보호법은 자신에게 실제로 분쟁으로 벌어진다면 상황 판단이 쉽지 않습니다. 그래서 법률전문가의 도움이 필요한 것입니다. 간단히 보이는 내용증명조차 개인이 준비하다 보면 막히는 부분이 많고 법적인 증거로 채택이 안되는 경우가 생깁니다.

저희 법도 전세금반환소송센터는 합리적인 비용은 물론 작은 부분까지도 신경써 드리는 내용증명 대행 서비스를 통해 여러분의 고민을 해결해 드릴 수 있습니다. 변호사는 꼭 소송이 아니더라도 도움이 필요한 부분이 많습니다. 또한 변호사 사무실은 비쌀 것이라는 편견이 존재합니다.

하지만 법도 전세금반환소송센터는 여러분의 편견과 다릅니다. 우선 무료 상담전화 서비스를 제공해 여러분의 분쟁 진단을 전문적으로 도와드리고 있으며, 무료 온라인상담을 통해 영업시간 이외에도 문의사항을 빈툼없이 접수해 드리고 있습니다. 법적 분쟁은 언제나 타이밍이 생명입니다. 너무 늦은 판단으로 해결 가능한 일을 어렵게 만들고 있지 않은지 판단해 보시기 바랍니다.