"집주인이 새로운 세입자가 들어오면 전세금을 돌려준다고 합니다. 문제는 집주인이 새로운 세입자를 구하는데 소극적이어서 잘 구해지지 않는다는 겁니다. 그래서 제가 임의로 다른 부동산이나 웹사이트에 해당 매물을 올려도 되는지 궁금합니다"

'새로운 세입자를 구하면 전세보증금을 돌려주겠다'며 세입자의 손을 까맣게 태우는 집주인들이 의외로 많습니다. 여기에 한 술 더 떠 신규세입자를 구하는데 집주인이 소극적인 경우도 종종 있습니다.

여기에 조바심을 느끼는 기존 세입자들은 자신의 보증금이 떼일까 걱정스러워 자신이 직접 부동산 매물을 광고하거나 부동산에 의뢰해도 되는지에 대해 문의를 해주십니다. 오늘은 이 부분에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

주택 임대차에서는 세입자가 새로운 세입자를 구할 의무가 없다

상가 임대차보호법에는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 세입자가 신규 세입자를 적극적으로 건물주에게 주선해야 한다고 규정하고 있습니다. 바로 권리금 회수 기회 때문인데요. 그렇다면 권리금이 존재하지 않는 주택의 경우는 어떨까요?

주택의 경우는 기존 세입자가 새로운 세입자를 구할 의무는 없습니다. 그 책임은 집주인에게 있다는 것입니다. 즉 신규 세입자가 구해지지 않는다고 해서 기존 세입자가 조바심을 느낄 필요가 없다는 말입니다.

세입자가 임의라도 해당 매물을 올릴 수 있을까?

그렇다면 세입자가 자신의 전세보증금 반환에 조바심을 느껴 본인이 직접 부동산이나 관련 웹사이트에 부동산 매물을 올리는 것은 괜찮을까요? 원칙적으로는 세입자는 부동산 소유자가 아니기 때문에 부동산에 의뢰하거나 웹사이트에 올릴 수는 없습니다. 다만 계약 당사자로 나서지 않는 이상 법적으로 제재되지는 않습니다.

개인적으로 집주인에게 신규 세입자를 추천하는 정도는 가능하지만, 이 과정에서 건물주가 거부하더라도 법적으로 책임을 따질 순 없습니다. 정당한 사유 없이 기존 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약 거절을 하면 권리금보호 의무위반이 되는 상가 임대차와는 반대라고 보시면 됩니다.

새로운 세입자를 못찾는 건 집주인 사정이다

집주인과 세입자는 동시이행관계입니다. 신규세입자가 구해지지 않는다고 해서 전세금반환 의무가 사라지지 않으며, 세입자가 명도의무를 지킨다면 건물주도 반드시 전세금반환의무를 지켜야 합니다. 생각보다 많은 세입자 분들이 건물주가 말하는 '신규 세입자가 구해지면 전세금을 돌려줄께'라는 말에 겁을 먹습니다.

하지만 그것은 단순히 집주인의 사정일뿐입니다. 해당 사유로 전세금반환의무를 저버리는 건 엄연한 법 규정 위반입니다.

계약이 만료되도 세입자를 구하지 못한다면?

계약 만료가 코앞인데도 세입자를 구하지 못했다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 앞서 설명한 바와 같이 건물주와 세입자는 동시이행관계입니다. 집주인이 전세보증금반환을 하지 않는다면 세입자도 집을 비워줄 의무가 없습니다.

다만 세입자 입장에서는 만약의 사태를 대비해야 합니다. 바로 소송입니다. 우선 가장 먼저 해야 할 일은 집주인에게 내용증명을 발송하는 겁니다. 내용증명에는 계약 종료일, 혹은 그 전이라도 전세금을 돌려 줄 것과 전세금을 돌려주지 않으면 손해가 발생할 수 있다는 부분을 강조해서 명시하셔도 좋습니다.

대출이라도 받아 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기가 완료되면 이사를 하더라도 세입자로서의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

그런데도 불구하고 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 집주인을 상대로 전세보증금반환소송을 제기할 수 있습니다. 이 과정에서 보증금 지연이자 청구가 가능하며, 이사 시 발생한 제반 비용까지 청구할 수 있습니다.

법적 분쟁을 겪어보지 않은 세입자들은 소송이라고 하면 두려운 마음이 앞섭니다. 하지만 더 큰 손해가 발생할 수 있기에 빠른 판단과 행동이 필요합니다.

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