"전세 계약이 끝날 때가 다가와 집주인에게 계약 갱신 거절을 통보했습니다. 문제는 집주인이 제가 계약한 전세 시세보다 낮은 금액으로 전세를 내놨다는 겁니다. 제가 전세금을 돌려 받을 때도 영향을 받나요?"

최근 전세가 하락으로 평균 시세보다 낮은 금액으로 전세를 내놓는 집주인들이 수두룩합니다. 문제는 이를 본 세입자들의 마음은 애가 탄다는 겁니다. 혹시나 내가 계약한 전세보증금을 온전히 받지 못할까 하는 마음 때문입니다.

그래서 오늘은 집주인이 집을 내놓을 때 기존 세입자가 계약한 보증금보다 낮게 전세를 올렸을 경우 보증금은 온전히 받을 수 있는지에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰가 실린 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

전세금반환 시세대로일까?

이사철이 다가오면 집주인과 세입자는 전세금반환을 두고 법적 분쟁까지 이어지는 경우가 종종 발생합니다. 전세금반환은 집주인의 당연한 의무임에도 개인 사정을 핑계로 의무를 저버리는 집주인들이 있습니다.

만약 오늘 주제처럼 전세가 하락으로 이전 계약보다 낮은 금액으로 전세를 내놨을 경우는 어떨까요? 이 경우 역시 집주인의 사정일뿐, 세입자가 돌려받아야 할 전세보증금과는 관련이 없습니다.

즉 전세 시세가 낮아졌다고 해서 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 낮아지지 않는다는 겁니다. 초기 임대차 계약 시 지불한 금액은 계약서상에도 명시되어 있기 때문에 계약이 끝나고 이사를 할 때도 세입자는 똑같은 금액으로 전세금돌려받기가 가능합니다.

반대로 생각하면 문제는 쉽게 보인다

그렇다면 반대로 전세가가 폭등하여 집주인이 기존보다 높은 전세가로 매물을 올렸다면 어떨까요. 이 경우도 마찬가집니다. 현재 전세 시세가 올랐다고 하더라도 기존 세입자가 돌려받을 전세금에는 영향이 없습니다.

바로 이 부분에서 앞 단락의 해답을 찾을 수 있습니다. 집주인은 전세가가 올랐다고 해서 기존 세입자가 나갈 때 더 높은 금액으로 전세금을 돌려주지 않습니다. 즉 전세 시세 변동이 있다면 오로지 집주인의 이익과 손해인 것이지 세입자가 책임질 부분이 아니라는 겁니다.

시세대로 전세금을 반환하는 집주인이 있다면?

만약 집주인이 전세가 하락을 핑계로 초기 계약한 전세보증금을 채우지 않고 돌려준다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까요.

집주인이 임대차 계약서상보다 낮은 금액으로 전세금을 돌려줬다면 집주인을 상대로 나머지 금액을 반환하라는 취지의 전세금반환소송이 가능합니다. 우선 계약이 끝나기 전부터 집주인이 전세금 하락에 대한 하소연을 자꾸 한다면 계약기간만료에 따른 전세금반환 요청 내용증명에 명확한 금액을 명시하여 집주인이 이를 인지하도록 강하게 의사표시를 전달해야 합니다.

그런데도 집주인이 임대차 계약서상보다 낮은 금액으로 전세금을 돌려준다면 전세금반환소송으로 대응할 수 있고 온전한 금액을 돌려줄 때까지 동시이행관계를 활용하여 해당 주택에 계속 거주할 수 있습니다.

세입자가 주의해야할 사항이 있다면?

전세 시세를 핑계로 낮은 금액의 전세금을 돌려준 집주인에게 대응할 때는 세입자에게도 주의사항이 발생합니다. 해당 금액에 대해 동의할 수 없다는 내용증명이나 대화를 통해 남겨진 문자메시지, 카톡, 통화 녹취같은 증거가 필요한 것입니다.

또한 이사를 해야부터 해야하는 다급한 상황이라면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해야합니다. 임차권등기명령은 해당 주택의 등기부에도 기록이 남기 때문에 집주인을 압박하는 효과가 있습니다.

전세금반환에 어려움을 겪고 있다면?

세상의 모든 집주인이 나쁜건 아닙니다. 다만 자신의 이익만을 위해 당연히 지켜야 할 의무를 저버리는 집주인을 만났다면 세입자들은 마음 고생이 심할텐데요. 때문에 현재 전세금반환에 어려움을 겪고 있는 세입자라면 법률 전문가에게 자문을 구하라는 말씀을 드리고 싶습니다.

누군가에겐 전세금은 전재산일수도 있고 재산의 절반일 수도 있습니다. 이런 소중한 전세금을 이해할 수 없는 사유로 돌려받지 않는다면 손해는 이만저만이 아닐 것입니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 무료 전화상담 서비스를 운영하고 있습니다. 때로는 소송을 통해 전세금을 돌려받는 경우도 있지만, 법률 상담만으로 자신이 몰랐던 정보를 습득한다면 의외로 쉽게 해결되는 경우도 많습니다.

법도 전세금반환소송센터는 억울한 세입자분들을 위해 전문 상담원이 여러분의 연락을 기다리고 있습니다. 만약 업무시간이 아니거나 통화가 부담스럽다면 홈페이지를 통해 무료 온라인 상담을 이용해 보시기 바랍니다. 홈페이지는 네이버에서 법도 전세금반환소송센터를 검색하시면 찾으실 수 있습니다.