"전세기간이 끝나가 집주인에게 계약갱신 거절을 통했습니다. 문제는 집주인이 대출을 받아 전세금을 돌려줘야 해야 하니 전입신고부터 빼달라는 겁니다. 은행에서 요구하는 전입세대 열람 서류에 세입자가 아무도 없어야 대출이 나온다는 이유였습니다. 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 전입신고를 빼줘도 될까요?“

전세기간이 끝나면 세입자는 집주인에게 임대한 주택을 돌려줘야 하며, 집주인은 세입자에게 전세 보증금을 돌려줘야 합니다. 그런데 집주인이 현재 돈이 없어 대출을 받아 주겠다며, 그 조건으로 전입세대부터 빼줄 것을 요구하는 경우가 발생합니다. 이 경우 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 이번 시간을 통해 자세히 설명해 드리겠습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관해 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

전입신고의 중요성과 원칙적인 대응 방법은?

원칙적으로는 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 전입신고를 이사갈 곳으로 신청하는 것이 맞습니다. 전입신고는 세입자의 우선변제권과 대항력을 유지시키는 법적 효력을 의미합니다. 즉 세입자가 해당 주소지에 거주 중인 사실을 증명하는 근거라고 보시면 됩니다.

그런데 전입신고가 빠지는 순간 어떤일이 벌어질까요? 그 순간 세입자는 우선변제권이 후 순위로 밀리게 됩니다. 다시 말해 집주인에게 돈을 받을 수 있는 1순위 자격이 뒤로 밀린다는 소리입니다. 또한 대항력도 상실하게 됩니다. 세입자로서의 권리가 상실된다는 말입니다. 따라서 전입신고를 가볍게 생각하시다가는 큰 피해를 입을 수 있습니다.

집주인의 요구를 들어줄 경우 현명한 대처 방법은?

만약 집주인의 대출이 원활히 진행되도록 세입자가 도울 경우 현명한 대처 방법에는 어떤 것들이 있을까요? 우선 전입신고를 빼기 전 해당 대출은행에 직접 문의하시는 게 중요합니다. 대출 절차 시 집주인과 세입자가 입회하에 은행으로부터 세입자가 직접 대출금을 보증금 형식으로 돌려받는 방안이 가능한지를 알아보시라는 말입니다.

조금 더 쉽게 설명하자면 대출 신청인과 채무자는 집주인이 되는 것이지만, 대출금은 세입자가 받을 수 있는지 확인이 필요하다는 말입니다.

대출로 인한 전세금반환 시 주의사항은?

그렇다면 대출로 인한 전세금반환에서 세입자가 주의해야 할 점은 어떤 것들이 있을가요? 대출이란 원칙적으로는 신청자 계좌로 돈이 입금되기 마련입니다

즉 은행대출은 신청한 집주인의 계좌로 대출금이 보내 진다는 말입니다. 여기서 문제가 발생합니다. 세입자가 전입신고를 빼놓았고 집주인에게 다른 채무가 있다면 후순위로 밀린 세입자의 전세금에 악영향을 끼칠 수 있다는 겁니다.

빚이 없는 집주인도 문제가 발생합니다. 은행이 대출조건으로 전입세대 열람 서류에 세입자가 없어야 한다고 요구한 것은 은행 측에서 자신의 채무보호를 위해 자신보다 선순위 변제자가 있어서는 안된다고 판단하기 때문입니다. 은행은 제3자 입장이고 돈을 빌려주는 채권자일뿐. 세입자의 사정은 고려하지 않습니다.

따라서 앞 단락에서 언급한 대출금이 어느 계좌로 송금되는지를 잘 따져보셔야 합니다. 단순히 은행 직원말을 믿을 게 아니라 은행장 승인이나 은행의 보증을 거친 근거자료를 확보하셔서 대출금이 세입자의 계좌로 입금이 되도록 해야 합니다. 이 같은 기능을 하는 전세금반환 대출을 이용하는 방법도 고려할만 합니다.

전세금반환 때문에 대출을 받는 집주인 그저 집주인의 사정일 뿐이다

오늘 제시한 방법이 간단하게만 보일 수도 있습니다. 하지만 안전하게 전세금을 돌려받기 위한 세입자의 요구를 은행측에서 거절하거나 집주인이 거절할 수도 있습니다.

그렇다면 굳이 세입자가 집주인의 요구를 들어줄 필요는 없습니다. 돈이 없어 대출을 받아 전세금을 돌려주겠다는 집주인의 생각은 그저 개인사정일 뿐입니다. 대출이 안돼서 전세금을 돌려주지 못했다는 주장은 법률상 근거없는 주장이라는 말입니다.

따라서 대출이라도 받아 전세금을 돌려주겠다는 집주인의 말에 세입자는 너무 조급해 하거나 겁을 먹을 필요는 없습니다. 보증금은 세입자의 전재산이자 큰 부분을 차지하는 재산일겁니다.

그런데 법적인 의무도 없고 위험까지 따르는 요구를 굳이 들어줬다간 사고 발생 시 피해를 보는 건 온전히 세입자가 됩니다.

따라서 대출을 위해 전입신고부터 빼달라는 집주인의 요구는 들어주지 않는 것이 가장 안전한 방법이며, 이를 핑계로 전세금 반환이 이뤄지지 않는다면 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기해야 합니다.

재차 강조하지만 세입자가 전입신고를 빼주지 않아 대출을 못받았고 그로 인해 전세금반환을 하지 못했다고 집주인이 주장한다면 법률적으로 전혀 근거가 없는 주장이니 강력하게 전세금반환을 위한 법절차를 진행하시면 됩니다.

전세금반환 분쟁 반드시 법률 전문가를 찾아라

오늘은 전입신고 하나가 세입자에게 얼마나 큰 영향을 끼치는지 설명해 드렸습니다. 이렇듯 법률 지식이 부족한 일반인들은 하나의 법 제도를 가볍게 여기기 쉽습니다. 다시 말해 간단해 보이는 법 절차도 개인이 판단해 진행한다면 큰 낭패를 볼 수 있다는 말입니다.

특히나 자신의 전재산이 될 수 있는 전세금반환 분쟁을 겪고 계신다면 반드시 법률 전문가의 자문이나 도움을 받으셔야 합니다. 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 법적으로 상대할 때는 꼭 소송이 아니더라도 여러 법적 절차를 이용해 대응할 수 있습니다.

그 해결책을 저희 법도 전세금반환소송센터가 돕겠습니다. 우선 무료 상담전화 서비스를 통해 자신이 처한 상황을 자세히 알려주시면 명확한 법률적 가이드 라인을 제시해 드리도록 하겠습니다.