"전세 기간이 1년정도 남았지만 사정이 생겨 이사를 해야할 상황입니다. 집주인에게 사정을 말하고 계약 해지를 부탁드렸습니다. 그런데 집주인이 제가 계약 기간을 채우지 않았다며, 직접 신규 세입자를 구하면 그때 전세금을 돌려주겠다는 겁니다. 세입자가 직접 신규 세입자를 구해야하는 이 상황이 정상인가요?“

주택 임대차에서 계약이 끝날 때 신규 세입자를 구하는 일은 일반적으로 집주인이 알아서 할 개인사정입니다. 그런데 종종 집주인이 세입자에게 신규 세입자를 구해오라고 하는 경우가 있는데요. 도대체 어떤 경우에 세입자가 신규 세입자를 구해야 하는 걸까요? 이번 시간을 통해 알아보도록 하겠습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 대한 엄정숙 변호사님의 칼럼 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

계약 조기 해지 시

합의 조건이 가장 많다

주택 임대차에서 세입자가 신규 세입자를 집주인에게 주선해야 한다는 법률은 없습니다. 하지만 법률상 세입자가 불리한 상황이고 집주인과 합의가 필요할 때는 하나의 합의조건으로 세입자가 신규 세입자를 구해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

가령 최초 전세 계약을 맺으면 세입자는 기본적으로 2년을 채워 거주해야 합니다. 하지만 세입자의 개인 사정으로 2년을 채우지 못하고 중도해야해야 하는 상황이라고 가정해 봅시다.

이 경우 세입자의 개인사정을 집주인이 꼭 들어줄 필요가 없습니다. 법률과 계약서상 정해진 2년은 집주인과 세입자가 지켜야 할 법 규정이기 때문입니다. 다만 서로의 합의가 있다면 임대차 계약은 중도 해지가 가능합니다. 이때 대부분의 집주인들은 세입자가 계약을 중도에 해지했으니 신규 세입자를 구해오라는 조건을 내세우는 경우가 많습니다.

또한 2년을 거주했지만 계약 갱신이 아닌 재계약 즉 새로운 조건으로 계약을 맺었다고 가정해 봅시다. 법률상 갱신이 아닌 새로운 조건의 계약은 새계약으로 봅니다. 이때도 집주인과 세입자는 계약 기간을 준수해야 합니다. 만약 중간에 세입자가 계약 해지를 원한다면 집주인이 세입자에게 신규 세입자 주선 조선을 내세울 수도 있다는 겁니다.

조기 해지지지만 법률상 문제 없는 경우1

계약을 중도해 해지하지만 합의조건이 필요 없는 경우가 있습니다. 대표적으로 묵시적 계약 갱신입니다. 묵시적 계약 갱신은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전(구법 1개월 전)까지 집주인과 세입자가 계약 갱신이나 조건에 대해 합의가 없었을 경우 계약이 자동으로 갱신된 경우를 말합니다.

그리고 주택 임대차보호법(이하 주임법) 제6조의2 제1항에는 '임차인(세입자)은 언제든지 임대인(집주인)에게 계약해지를 통지할 수 있다'고 규정하고 있습니다.

즉 묵시적 갱신은 이전 계약 조건과 동일한 2년의 계약 기간이 보장됩니다. 다만 묵시적 계약 갱신 상태에서는 세입자가 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다는 말입니다.

동법 제6조의2 제2항에는 '임대인(집주인)이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 호력이 발생한다'고 명시돼 있는데요. 다시 말해 세입자는 묵시적 갱신기간 언제든 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있고 그 날로부터 3개월 후 해지 효력이 생긴다는 뜻입니다.

이때는 법률 규정에 따라 세입자가 계약 해지 통보를 한 것이기 때문에 계약 중도 해지 시에도 집주인과 합의가 필요하지 않습니다. 따라서 신규 세입자를 구하는 건 집주인 사정이 되는 것입니다.

조기해지지만법률상 문제 없는 경우2

계약 중도 해지지만 집주인과 합의가 필요없는 경우는 하나 더 있습니다. 세입자가 계약 갱신 요구권을 사용한 경우입니다. 세입자라면 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약 갱신요구권을 1회 사용할 수 있다고 알고 계실 겁니다. 이때도 임대차 존속기간은 법률상 2년으로 보는데요.

주임법 제6조의3 제4항에는 '계약 갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정하고 있습니다. 그런데 여기서 말하는 제6조의2는 어디서 많이 본 법 조항 같으실 겁니다. 바로 위에서 언급해 드린 묵시적 갱신 시 임대차 해지 규정인데요.

다시 말해 갱신요구권을 사용한 갱신 기간에도 묵시적 갱신 때와 동일하게 세입자는 집주인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고 그날로부터 3개월 후 해지 효력이 생깁니다. 따라서 세입자가 갱신요구권을 사용한 기간에 중도해지를 하더라도 법률상 문제가 없기 때문에 신규 세입자를 구해야하는 조건조차 필요하지 않습니다.

계약 기간을 모두 채운 세입자에게는 신규 세입자 주선 핑계 댈 수 없어

전세금을 제때 돌려주지 않는 악덕 집주인의 행태를 살펴보면 신규 세입자가 구해지면 혹은 구해와야 전세금을 돌려주겠다는 경우가 있습니다.

만약 세입자가 법률상 계약 해지에 문제가 없다면 집주인의 이러한 행태에 주눅들을 필요가 없습니다. 세입자가 임대차 계약을 모두 준수한 상태라면 신규 세입자를 구하는건 온전히 집주인의 사정일 뿐입니다.

그런데도 세입자에게 신규 세입자가 구해지면 돈을 돌려주겠다고 하는 집주인이 있다면 전세금반환소송으로 대응하거나 내용증명으로 심리적 압박을 가하는 방법을 택하셔야 합니다. 사실 현실에서 이러한 경우가 심심치 않게 발생하고 있습니다.

다시 말하지만 세입자가 법률상 문제가 되는 중도해지 상황이 아니라면 집주인의 요구를 들어줄 필요가 없다는 겁니다.

상가 임대차의 경우는 어떨까?

주택 임대차에서는 세입자가 신규 세입자를 구할 필요가 없지만, 상가 임대차에서는 필요한 경우가 있습니다. 권리금 회수를 원할 경우입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에는 '임대인(건물주)는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 (중략) 임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아닌다'고 규정하고 있습니다.

즉 상가 임대차에서는 세입자가 계약이 끝나기 6개월 전부터 건물주에게 신규 세입자를 주선해야 권리금 거래가 가능하다는 말입니다.

다만 해당 경우는 권리금 회수를 원할 때를 의미하는 것으로 권리금 회수를 원하지 않거나 권리금 회수 직종이 아니라면 상계 임대차에서도 세입자가 신규 세입자를 주선해야할 의무는 없습니다.