전세금을 돌려주지 않을 때 집주인이 받을 수 있는 불이익은?

"세입자가 계약 기간이 끝나면 이사를 가겠다고 합니다. 문제는 세입자에게 받은 보증금을 대출금으로 갚아 당장 돌려줄 돈이 없고 신규 세입자도 잘 구해지지 않는다는 겁니다. 계약 기간 종료가 코앞인데 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는다는 법적으로 어떤 불이익이 생기나요?“

주택 임대차에서 세입자와 집주인은 동시이행 관계에 있습니다. 즉 계약이 끝날 때 세입자는 집을 돌려줄 명도의무가 있으며, 집주인은 세입자에게 전세보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 하지만 집주인이 개인적인 사정으로 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는다면 상황은 간단치 않습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

전세금을 돌려주지 않으면 전세금반환소송부터 걱정해야

집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는다면 가장 크게 불이익을 당할 수 있는 부분은 전세금반환소송을 당할 수 있다는 겁니다. 전세금반환소송이란 계약이 끝났음에도 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말합니다.

지난해 대법원이 발행한 '2021 사법연감'에 따르면 2020년 한해 전세금반환소송에서 원고(세입자)에게 유리한 판결이 전체의 93%에 달했습니다. 전세금반환소송의 경우 대부분 계약 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 반환하지 않아 제기되는 소송이기 때문에 세입자에게 대부분 유리한 판결이 나오게 됩니다.

즉 집주인이 돈이 없거나 신규 세입자가 구해지지 않는 건 순전히 집주인의 개인적인 사정이나 책임일 뿐 소송에서 정당한 사유가 되지 못한다는 말과 같습니다. 뿐만 아니라 소송에서 패소하게 된다면 소송비용은 패소한 측에서 부담해야 하기 때문에 소송까지 진행되는 것은 피해야 합니다.

지연이자 및 손해배상까지 청구될 수 있다

전세금을 제때 반환하지 않은 집주인이 당할 수 있는 불이익은 소송만이 아닙니다. 경제적인 부담도 상당히 큽니다. 전세금을 제때 돌려주지 않는다면 계약이 기간이 끝나는 날로부터 전세금반환이 지연된 부분에 대해 지연이자까지 물어야 합니다. 민법 제 379조(법정이율)에 따르면 '이자가 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없다면 연 5%로 한다'고 규정하고 있습니다.

끝이 아닙니다. 5%는 소송 판결이 나오기 전 이자인 것이고 승소 판결이 나온 후에는 '소송촉진특례법'에 따라 지연이자가 연 12%까지 가산돼 집주인이 받는 경제적 압박이 커지게 됩니다. 따라서 전세금 미반환은 어떤 이유에서건 집주인에게 불리한 상황이기 때문에 하루라도 빨리 세입자에게 전세금을 반환하는 것이 가장 현명합니다.

여기에 전세금이 지연돼 세입자가 이사에 관련된 불이익을 당했다면 집주인에게 별도의 손해배상청구소송을 진행할 수도 있습니다.

전세금을 받지 못한 채 이사 간 세입자 임차권등기까지 신청한다

전세금을 돌려받지 못한 채 이사하는 세입자들은 임차권등기명령을 신청하게 됩니다. 임차권등기명령이란 이사를 하더라도 기존 주택에 세입자로서 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도를 말합니다. 그런데 이 임차권등기는 해결이 완료되기 전까지는 등기부상에 남는 꼬리표와 같습니다. 즉 집을 매매하거나 신규 세입자를 받을 때 다른 사람도 임차권등기가 된 주택이라는 것을 확인할 수 있다는 겁니다.

따라서 집주인은 하루라도 빨리 세입자에게 전세금을 돌려준 후 임차권등기를 해지하도록 해야 합니다. 단 임차권등기 해지와 전세금반환은 동시이행 관계가 아니기 때문에 전세금반환을 인질로 세입자에게 임차권등기 해지를 요구하는 행위하는 해서는 안됩니다.

전세금을 끝까지 돌려주지 않으면 강제집행 당할 수 있다

집주인이 전세금반환소송에서 패소 판결을 받았음에도 끝까지 전세금을 돌려주지 않고 버틴다면 어떤 일이 벌어질까요? 명도소송에 패소한 세입자가 끝까지 버틴다면 강제집행으로 세입자를 강제로 내보내는 절차를 한번쯤 들어보셨을 겁니다.

전세금반환소송도 마찬가지입니다. 판결문이 나왔음에도 집주인이 끝까지 전세금을 돌려주지 않은 채 버틴다면 세입자는 집주인을 상대로 강제집행 신청을 진행할 수 있습니다. 다만 집주인을 집에서 강제로 끌어내는 절차는 아니고 집주인의 재산을 강제로 처분하는 절차를 의미합니다.

만약 가지고 있는 재산 없거나 보증금에 미치지 못한다면 집주인의 가장 확실한 재산인 부동산을 상대로 강제집행 절차가 진행될 수 있음을 명심해야 합니다.

전세금 분쟁 빠르고 정확한 상담을 받아라

지금까지 전세보증금을 돌려주지 않으면 집주인이 당할 수 있는 불이익에 대해 설명드렸습니다. 이렇듯 전세금반환 분쟁에 있어 세입자는 유리한 위치에 있습니다.

하지만 말처럼 쉬운건 아닙니다. 소송 판결이 나오기 전까지 전세금을 돌려받지 못한다면 심적으로 받을 고통이 크며, 자칫 자신만의 판단으로 행동한다면 오히려 법적으로 불리한 위치에 서있을 수 있습니다.

따라서 전세금 분쟁이 발생하면 하루라도 빨리 법률 전문가에게 도움을 받는 것이 가장 현명한 판단입니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 전세금 피해를 본 세입자분들의 마음을 헤아리고자 무료 전화상담 서비스를 운영하고 있습니다.

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