[실무연구보고서]가집행으로 부동산경매를 실행하라 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 엄변호사
작성일 2017-07-14 (금) 13:27
ㆍ조회: 409  
[실무연구보고서]가집행으로 부동산경매를 실행하라
지난 전세금 돌려받기 관련 보고서에서 전세금 반환소송 절차에 대하여 설명을 드렸는데요, 오늘은 임차인이 승소판결을 받았으나 임대인이 자발적으로 전세금 반환 하여 주지 않을 때에 강제집행을 하는 방법에 대한 실무연구 보고서입니다.

임차인이 전세금반환청구소송을 진행하여 승소 판결문을 받았다면 강제집행을 할 수 있는 일반적인 시점은 ‘판결이 확정’된 때입니다. ‘판결 확정’이란 1심선고 후 피고인 임대인이 판결문을 송달받고 14일 이내에 이의를 제기하지 아니하면 판결이 확정됩니다. 만약 임대인이 판결에 불복하여 항소를 하게 된다면 2심인 항소심이 끝나기 전 까기 판결은 확정되지 않습니다. 항소심도 임차인이 승소했다면 항소심 판결문을 송달받은 임대인이 14일 동안 이의를 제기 않으면 판결은 확정됩니다. 그러나 임대인이 항소심 판결도 불복하여 상고를 하게 되면 역시 판결확정은 되지 않습니다. 상고심이 끝나면 비로써 판결이 확정되게 되는 것입니다.

오늘 살펴볼 내용은 1심 판결 후 임대인이 판결문을 송달받고 14일이 지나지 않았는데 강제집행을 실시할 수 있는 ‘가집행’에 관해 알아보도록 하겠습니다. 실무적으로 가집행의 실익은 많습니다. ‘강제집행’은 강력한 법적수단이기 때문에 심리적으로 압박을 많이 받게됩니다. 가집행을 실행하게 되면.. 즉, 판결이 확정되지도 않았는데도 불구하고 강제집행이 진행되면 더 많은 심리적 압박을 받게 되는 경우가 많습니다. 가집행을 실행하면 기간적인 이익이 있는 경우도 많습니다.
판결이 확정되기 전 가집행을 실행할 것인지 하지 않을 것인지를 상황에 따라 면밀히 분석해 보고 적절히 활용하면 귀중한 전세금을 다시 돌려받는데 많은 도움이 될 수 있을 것이라 예상합니다.

본론에 들어가기 전에 잠깐 체크하고 가야 하는 것은 ‘가압류’와 ‘가집행’을 혼동하시면 안된다는 것입니다. 가압류는 판결문이 나오기 전에 하는 것이고, 가집행은 판결문이 나온 후에 하는 것입니다. 위에 설명드린 바와 같이 판결문이 나온 후 판결이 확정되기 전에 하는 것이 가집행입니다. 그럼 본론 시작하겠습니다.

민사소송 법원은 재산권에 청구에 관한 판결을 할 때에 당사자의 신청이 없더라도 직권으로 가집행선고를 할 수 있으며, 그 대표적인 것이 전세금 반환소송 승소판결이라고 할 것입니다.

민소 213조 1항가집행의 선고는 재산권의 청구에 관한 판결에 있어서 상당한 이유가 없는 한 당사자의 신청 유뮤를 불문하고 직권으로 담보를 조건으로 또는 무담보로 붙여야 한다.

1. 가집행 실무
가집행 선고의 효력은 즉시 발생하나 실무적으로 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다.
상대방인 피고가 판결정본을 송달 받았을 때에 원고가 판결정본을 가지고 법원을 찾아가면, 법원에서는 원고에게 가집행문과 송달증명원을 발급 해주게 됩니다. 원고는 이렇게 ‘판결정본 + 송달증명원 + 가집행문’ 서류를 갖추었을 때 비로서 가집행을 할 수 있게 되는 것입니다.

즉, 전세금 반환소송 승소 판결을 받았다면, 대법원 나의 사건검색을 이용하여 피고가 판결 정본을 송달 받았는지를 확인하고, 법원에 종합민원실에서 집행문부여 창구에서 가집행문과 송달증명(피고의 송달일자)을 발급받을 수 있습니다.

이렇게 갖추어진 서류들을 가지고 원고인 임차인은 가집행을 진행하면 됩니다.

2. 가집행 정지
전세금 반환소송의 가집행문은 피고 임대인이 1심 판결에 대하여 불복하여 항소를 하더라도 가집행력은 정지되지 아니하며, 임대인이 별도로 항소심 사건 종국시까지 집행을 정지하여 달라는 강제집행정지신청을 하여 그 결정을 받아야만 하고, 그 집행정지 결정문을 집행기관에 제출하여야만 집행을 정지할 수 있습니다.

하지만 피고인 임대인이 집행정지 결정을 받기 위하여는 현금담보(1심 패소 금액) 상당의 현금을 공탁을 하여야 하므로, 피고 입장에서는 쉽게 집행정지 결정을 받을 수는 없는 것이 실무입니다.


3. 가집행 대상
집행의 종류는 채권압류 및 추심, 동산압류, 부동산경매 등 상당히 많은 수의 강제집행 방법들이 있습니다. 여기서는 전세금반환소송 판결로 주로 사용되는 경매에 관해 설명 드리도록 하겠습니다. 판결확정 후 부동산강제경매도 동일하겠지만 판결이 확정되기 전에 가집행으로 부동산 강제경매 신청이 들어가게 되면 기간의 이익을 다투는 경우 실익이 생길 수 있습니다. 뿐만 아니라 임대인의 신청에 의하여 강제집행 정지가 받아들여져서 항소심이 진행된다 하더라도 이미 등기부등본 상에는 강제집행 중이라는 기록이 등기되어 있기 때문에 임대인이 건물을 처분할 수 도 없는 상황에 빠지게 됩니다.

가. 임차주택의 경매 및 배당
전세금 반환 승소 판결로써 강제집행을 할 수 있는 대상에는 기본적으로 소액임차인으로써 최우선변제금을, 우선변제권으로 후순위 물권자들 보다 우선적으로 배당을 받을 수 있는 임차주택을 강제경매 신청을 하는 것입니다.

소액임차인의 대상은 주택임대차보호법에서 정한 각 지역의 소액임차인의 범위에 속하여야 하며, 무엇보다도 중요한 것은 소액임차인의 범위는 선순위 담보물권(근저당설정일자)이 설정된 일자의 당시 지역의 소액임차인 보증금 이하 금액이어야 한다는 것입니다.


-주택 소액 임차인의 최우선변제권이란?
소액임차인의 범위는 선순위 담보물권 설정일자와 당시 주택임대차보호법 시행일자를 기준으로 각 지역에 정해진 소액보증금 이하의 임차인

소액임차인의 최우선 변제금은 당해세 보다도 우선 하여 배당 받을 수 있는 권리입니다.

소액임차인으로 최우선 변제로 배당을 받기 위하여는 첫 경매개시결정등기 전에 대항력(주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 오전 영시)을 갖추어야 하며, 배당요구 종기일까지 대항력을 유지하여야 합니다.

위 소액임차인으써 최우선변제권으로 배당을 받은 뒤 나머지 전세금을 배당 받기 위하여는 확정일자부 임차인이어야 합니다. 확정일자부 임차인은 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 때에 발생을 합니다.

확정일자부 임차인
대항력과 확정일자를 모두 갖춘때에 우선변제권 성립됨
증액된 전세금에 대하여는 새로 확정일자를 받아야 하고, 그 때에 증액된 전세금에 대한 우선변제권 성립됨

소액임차인의 최우선변제권 처럼 배당요구 종기까지 대항력과 확정일자를 유지하여야 함

주의하여야 할것은 소액임차인으로써 최우선변제권으로 배당을 받았으나 확정일자보다 앞서 담보물권(근저당설정 등)이 선순위로 있다면, 선순위 배당 후에 확정일부 임차인임에도 우선변제권으로써 전세금 돌려받지 못하여 낙찰자의 인도명령 신청이 대상이 되어 쫓겨 날 수 밖에 없는 경우도 있습니다.

임차인의 배당 순서
소액임차인 최우선 변제금 ----> 당해세 -----> 확정일자보다 빠른 선순위 담보물권, 법정기일 조세채권 등 ----->확정일자부 임차인의 우선변제권(배당 받지 못할 수도 있음)

조세 법정기일, 담보물권 등기 일, 확정일자부 임차인 등에 대한 배당 순위에 관하여는 내용이 복잡하므로, 별도의 실무보고서를 통하여 설명드리겠습니다.
   
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